ADQUISICION DE INMUEBLES EN REMATES JUDICIALES

La adquisición de una propiedad vía remate, conocida judicialmente como adjudicación, exige un mayor cuidado y previsión ya que requiere cumplir requisitos y pasos formales que su omisión podrían conllevar a la nulidad de su adjudicación.

Previamente al remate es, imprescindible, hacer un estudio tanto del expediente del proceso por el cual se ha convocado a remate, como de la partida registral de la propiedad a ejecutarse. Es muy riesgoso participar en un remate sin tomar en cuenta este consejo.

Los pasos elementales para la adjudicación de un inmueble:

1. Para ser postor (participante en remate) deberá depositar, en efectivo o cheque de gerencia, el equivalente al 10% del valor de tasación del inmueble a rematar. Este dinero será devuelto inmediatamente al depositante en caso que no se adjudique el inmueble.
2. El inmueble saldrá en remate con un valor equivalente a las 2/3 de su tasación. Es conveniente realizar una visita al inmueble a fin de indagar el valor referencial de otras propiedades de la zona ya que muchas veces se convoca a remate un inmueble sobrevaluado.
3. Una vez adjudicado el inmueble, se deberá consignar en el Banco de la Nación el saldo del precio de adjudicación a favor del juzgado que ordenó el remate en un plazo no mayor a los 3 días. De no cumplir con este requisito el adjudicatario pierde la suma depositada, el acreedor podrá demandarlo por daños y perjuicios, además de estar imposibilitado para poder participar en el nuevo remate a convocarse.
4. Habiendo cumplido con cancelar, mediante consignación, el saldo del precio del inmueble adjudicado el Juez le transfiera la propiedad disponiendo inscribir en el registro de propiedad inmueble este derecho. Igualmente dispondrá dejar sin efecto todo gravamen que pese sobre dicho inmueble, salvo la medida cautelar de anotación de demanda y ordenará al ejecutado a que entregue este bien al adjudicatario.

Estos consejos y sugerencias no son vinculantes por tanto no asumimos responsabilidad alguna por seguir, únicamente, estos pasos. Cada caso tiene variables por tanto decisiones diferentes.

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QUE SUCEDE SI LA DEUDA SUPERA EL MONTO POR EL CUAL HIPOTECÓ SU PROPIEDAD

Hablamos del supuesto que su propiedad ha entrado en remate judicial como consecuencia del no pago de su deuda garantizada mediante hipoteca.

Toda hipoteca se otorga hasta un monto determinado, digamos US $ 30,000. Si la deuda garantizada por dicha hipoteca llega a superar ésta cifra, digamos US $ 40,000, el acreedor únicamente podrá cobrar un máximo de US $ 30,000. Esto sucederá aunque la propiedad hubiese sido rematada en un monto mucho mayor, digamos US $ 100,000. En este caso el deudor tendrá derecho cobrar al remanente, es decir los US $ 70,000 restantes.

Para que el acreedor pueda cobrar el saldo deudor de US $ 10,000 tendrá que iniciar otro proceso pero esta vez de Obligación de Dar Suma de Dinero. En este supuesto el problema que se puede presentar es que el deudor a efectos de burlar esta obligación de pago, cobre inmediatamente el remanente dejando imposibilitado al acreedor de poderse hacer cobro de los US $ 10,000 faltantes. La manera eficaz de evitar esto es interponer una Medida Cautelar Anticipada

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NO OBSTANTE QUE MI PROPIEDAD FUE REMATADA, PUEDO RECIBIR ALGUN DINERO?

Definitivamente si. Pero sólo si el monto por el cual fue rematada la propiedad es superior a la sumatoria total de su deuda; es decir, a los gastos de cobranza, los intereses más la deuda capital, adicionalmente a los honorarios del abogado quien asesoró para la ejecución de la hipoteca. Estos se denominan costas y costos.

Para determinar el monto total de estos conceptos el juez del proceso de ejecución dispone que se realice una liquidación, la cual es encargada a un perito judicial. Esta puede ser materia de observación en caso que, a criterio del interesado (ejecutante, ejecutado o tercero), la liquidación lo perjudica injustamente. El plazo para observarla es de 3 días útiles.

No obstante, el sistema judicial se presta a algunos “artilugios” en perjuicio del deudor ejecutado.

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ANTES DE HIPOTECAR SU PROPIEDAD, TOME EN CUENTA LO SIGUIENTE:

Hipotecar una propiedad, con mayor razón si es su casa habitación, es una decisión que le podría cambiarle la vida no solo a usted sino a su familia. Le presentamos algunas consideraciones a tener presente antes de tomar esta decisión.

• Si va a solicitar un préstamo por el que otorgará en garantía hipotecaria su propiedad inmueble, hágalo a la banca formal, a una empresa del sistema financiero supervisado y regulado por la Superintendencia de Banca y Seguros. Otras alternativas son usureras por consiguiente con un alto riesgo a perder su propiedad

• Antes de solicitar un préstamo a un Banco para la adquisición de una propiedad inmueble estudie previamente su estado económico actual así sus las proyecciones de ingresos a largo plazo ya que asumirá una deuda a cancelar en 10, 15 o mas años.

• Usted tiene derecho a solicitar todo tipo de información como el monto máximo del préstamo, monto por el cual la entidad financiera ha tasado su inmueble a hipotecar, plazo del préstamo y sistema de amortización, tipos de interés y modalidades, montos de las comisiones etc.

• Mantenga el equivalente al 3 o 4% del precio de venta para gastos y tramites que usted deberá cubrir ya que ningún banco cubre el 100% de los gastos que genera la compra del inmueble que le esta financiando. Gastos como impuestos, gastos notariales y registrales.

• Recurra a la entidad financiera dependiendo del monto que pretende solicitar en préstamo para la adquisición de una propiedad inmueble. Los fondos de MI VIVIENDA son los ideales para inmuebles económicos y sus intereses son atractivos

• Nunca confíe solo en la documentación que le otorgan su contraparte. Usted personalmente obténgala de los Registros Públicos, las falsificaciones de esta documentación es frecuente

• Si quien le dará el préstamo hipotecario es una persona jurÍdica que no pertenece al sector financiero formal, estudie no solo la documentación de la empresa sino también los antecedentes de sus representantes y los apoderados, incluyendo policial y judicial

Los consejos mencionados son los básicos y elementales en todo acto de disposición de una propiedad inmueble. Consecuentemente, las recomendaciones expuestas no son vinculantes al estudio por tanto no asumimos responsabilidad alguna por su solo seguimiento. Resulta imprescindible la asesoria personal de un abogado.

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PASOS A SEGUIR PARA COMPRAR UNA PROPIEDAD INMUEBLE

El sector inmobiliario ha mantenido un crecimiento sostenido en los últimos años y tal parece que se mantendrá así en los próximos. Es decir, cada vez mas peruanos serán dueños de mas propiedades. Así se resumen las conclusiones de analistas económicos y especialistas del tema en nuestro medio.

Conllevando inversiones que muchas veces son el ahorro de toda una vida, la adquisición de una propiedad no puede tomarse a la ligera, por ende les brindamos algunos consejos a tener en cuenta:

1.- Busque un abogado especializado en la materia. Le ahorrará tiempo, dinero y sustancialmente de una posible estafa. El abogado no solo esta para solucionar problemas su labor principal es evitar los posibles problemas.

2.- Del dinero destinado para la adquisición de su propiedad separe el equivalente entre el 1% al 5%, dependiendo del caso para los gastos notariales y registrales ya que estos corresponden al comprador, salvo pacto contrario.

3.- Escoja varias propiedades que cumplan con sus requerimientos y expectativas. De cada inmueble estudie sus ventajas y desventajas. No compre el primer inmueble que encuentre aunque sea el de sus sueños.

4.- Una vez escogido el posible inmueble a adquirir pida los siguientes documentos al propietario:

• Certificado de Gravamen
• Títulos de Propiedad 
• Declaración de Autoavalúo Municipal
• Si es una empresa quien le vende, solicite la documentación en la que figuren sus apoderados y representantes legales.
• Recibos de Luz, agua y demás servicios del inmueble a adquirir.

5.- Corrobore la autenticidad y veracidad de la documentación del inmueble mediante la documentación solicitada al Registro de Propiedad Inmueble. Adicionalmente que su abogado realice un estudio de los antecedentes registrales y para comprobar que no existan títulos pendientes de inscripción, afectaciones, embargos etc.

6.- Redactada y firmada la minuta de compra venta, o contrato preparatorio, solicite el bloqueo registral de la propiedad a adquirir. A la firma de la minuta se cancelará solo un porcentaje del precio de venta.

7.- Realizado el bloqueo registral y lista la Escritura Publica de compra venta ya puede firmarla y cancelar el saldo del precio de venta. Antes de esto por ningún motivo y bajo ninguna circunstancia.

8.- El notario emitirá los partes notariales al Registro de Propiedad Inmueble a efectos que esta propiedad sea inscrita a su nombre y figure registralmente como el nuevo propietario.

9.- Realizados todos estos pasos descargue la propiedad a su nombre en la municipalidad en la que esta ubicada. En caso de que el inmueble sea nuevo, el comprador pagará el Impuesto General a las Ventas (IGV); si es una segunda venta, pagará el Impuesto de Alcabala en la municipalidad en la que se ubica el inmueble adquirido

No use solo su criterio o la experiencia de otra persona para la adquisición de un inmueble. Existen innumerables formas en que un comprador puede perder su inversión.

Estos consejos y sugerencias no son vinculantes por tanto el estudio no asume la responsabilidad por seguir, únicamente, estos pasos. Cada caso tiene variables por tanto decisiones diferentes.

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MODELO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase usted extender en su Registro de Escrituras Públicas, una de Compra Venta que celebran, de una parte………………….., con DNI No.……………..con domicilio en ..............................., distrito de ........................, ciudad de ............., a la que en lo sucesivo se denominará EL VENDEDOR y de la otra parte,................................., identificado con DNI No.................., y su cónyuge, Sra. ......................., identificada con DNI No................, ambos con domicilio común en ........................................, distrito de ............................, ciudad de ...............; a quienes en adelante se les denominará en este documento tan sólo como LOS COMPRADORES; en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERO.- EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en ……………………….No……….. del Distrito de ……………., el mismo que ocupa un área de 250.00 metros cuadrados, conforme a los linderos y medidas perimétricas que figuran en la Partida No…………del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.

SEGUNDO.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR da en venta real y enajenación perpetua a LOS COMPRADORES, el inmueble descrito en la cláusula primera de este contrato por el precio de US$ ……………., cuyo desembolso se realizará a la firma de la escritura pública del presente contrato mediante cheque del banco…….. conforme fines previstos por la Ley para la Lucha contra la Evasión y para la Formalización de la Economía – Ley N° 28194, su reglamento y normas modificatorias.

TERCERO.- La presente venta comprende el inmueble descrito, con todo lo que de hecho y por derecho le corresponde y le sean inherentes, sin reserva ni limitación alguna.

CUARTO.- Ambas partes contratantes declaran que el precio pactado es el que real y justamente corresponde al bien materia de este contrato, haciéndose mutua gracia y recíproca donación de cualquier exceso o diferencia que hubiere, renunciando a las acciones de dolo, error, lesión, violencia y a los plazos que la ley señala para interponerlos.

QUINTO.- EL VENDEDOR declara que sobre el bien materia de venta no pesa ningún gravamen, hipoteca, medida judicial o extrajudicial, y en general acto o contrato que limita su derecho de libre disposición obligándose no obstante a la evicción o saneamiento de ley.

SEXTO.- LOS COMPRADORES asumen el pago del impuesto predial, impuestos municipales. EL VENDEDOR declara que los recibos de agua potable y luz eléctrica se encuentran al día a la fecha de firma del presente contrato.

SETIMO.- Todos los gastos que ocasionen el otorgamiento de esta escritura, así como el de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble y el pago del impuesto de alcabala serán íntegramente por cuenta de LOS COMPRADORES.

OCTAVO.- En el improbable caso de que esta Minuta no sea elevada a Escritura Pública, surtirá todos los efectos de un documento privado.

Agregue usted señor Notario las demás cláusulas de ley, cuidando de pasar los partes respectivos al Registro de Propiedad Inmueble de Lima, para su inscripción.- LUGAR Y FECHA.

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VALORIZACION DEL INMUEBLE EN PROCESO DE EJECUCION DE GARANTIAS

El proceso de ejecución de garantías esta destinado, en principio, a ser un proceso sumamente breve contemplado en los Art. 720 al 739 del C.P.C. No obstante, es conveniente resaltar ciertos temas especialmente relevantes y frecuentes en cuanto a la valorización de un inmueble materia de ejecución.

Los Incs. 3 y 4 del Art. 720 del C.P.C. establecen la obligatoriedad de anexar una tasación comercial actualizada a la demanda de ejecución de garantías, la cual podrá obviarse siempre y cuando las partes hubieran convenido en la valorización del inmueble materia de ejecución. Sobre esto último, es factible que en el momento de interponerse la demanda se hubiera cumplido con cualquiera, o incluso con los dos supuestos contemplados en la norma, es decir, se adjuntó a la demanda la valorización comercial y/o la misma escritura contenía una valorización convencional. Consecuentemente, si bien se cumplió con este requisito de admisibilidad, es frecuente que para cuando se tenga que rematar la propiedad ya pasaron 2 años desde que se otorgó la hipoteca y por consiguiente desde que las partes convinieron la valorización del mismo o tal vez ya pasaron 2 años desde que se interpuso la demanda. Incluso es factible que pasen ambos supuestos. Consecuentemente, la valorización del inmueble dejó de estar actualizado, por lo tanto siendo asi se tiene que realizar una valorización judicial del mismo, es decir una pericia judicial del bien materia de ejecución conforme el Art. 720 del C.P.C.

El plazo de 2 años, para determinar si la valorización de un inmueble se encuentra desactualizado, no esta contemplado en la ley, pero se ha interpretado, jurisprudencialmente reiteradamente, en dicho sentido

Con esta valorización actualizada se procura no afectar los derechos de las partes en cuanto a que la propiedad sea rematada en un ínfimo de su valor real. Hay que recordar que, conforme el Inc. 1 del Art. 736 del C.P.C., el inmueble saldrá en remate depreciándose 1/3 de su valor, consecuentemente, de rematarse a un valor menor que el que tiene en el mercado más una depreciación de 1/3 de su valor el acreedor (ejecutante) vera afectado su derecho de cobrar la suma total demandada. De otra parte, el propietario del inmueble (ejecutado) perderá su propiedad inmueble sin posibilidades a poder cobrar la suma remanente (saldo resultante del monto por el cual se remató la propiedad menos el monto que cobra el ejecutante) de la ejecución de la propiedad.

Hay casos que la subvaluación es procurada por el ejecutante. Este supuesto se da cuando el monto que procura cobrar esta muy por debajo del monto por el cual saldrá en remate el inmueble. En este caso, el acreedor procurara que el inmueble salga lo mas pronto en remate, aunque este esté subvaluado, ya que de todas maneras cobrará su deuda. Recordemos que al ejecutante no le preocupa si el ejecutado obtendrá un remanente a su favor.

Por estas razones siempre será conveniente presentar una tasación actualizada realizada por peritos judiciales de parte, con esto se puede cuestionar la subvaluación de su propiedad.

No se arriesgue requiere de un abogado especialista para un proceso de ejecución de garantías.

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