martes, 2 de noviembre de 2010

EFECTOS DE LAS HIPOTECAS

Previamente es conveniente precisar que es el contrato de Hipoteca. Este contrato es uno accesorio que garantiza el cumplimiento de otro contrato. Se dice accesorio ya que depende de una obligación principal de la cual garantiza su fiel cumplimiento. Obligación que puede ser del propietario del inmueble o de un tercero. Es por ello que por sí mismo no tiene razón de ser, ni existencia. Asi por ejemplo se solicitó a un Banco el financiamiento para adquirir un inmueble, previa calificación, otorgan el préstamo pero el inmueble que se adquiere queda hipotecado a favor del Banco. Si no se cumple con la devolución del dinero prestado mas intereses y gastos de cobranza, este es rematado y el banco se hace cobro de esta deuda.

El otorgamiento de un inmueble en garantía hipotecaria brinda al acreedor hipotecario de 3 derechos que se hacen efectivos sustancialmente en la etapa de ejecución de la hipoteca: Derecho de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

Es frecuente ver este ingenuo y recurrente intento mediante el cual procuran salvar una propiedad hipotecada próxima a remate judicial: A efectos de evitar su remate su propietario lo transfiere a un tercero, con este artilugio pretende sostener ante los tribunales que el inmueble no puede rematarse ya que se estaría afectando al nuevo propietario quien es un tercero ajeno a todo acto jurídico anterior a la adquisición del inmueble. Decimos que es ingenuo ya que es aquí donde se manifiesta el efecto persecutorio de la hipoteca. Una vez otorgado en garantía, aunque el inmueble se transfiera sucesiva e innumerables veces, se divida la propiedad, se edifique sobre ella o se destruya lo edificado la hipoteca podrá ejecutarse y por tanto rematarse judicialmente el inmueble.

El derecho de preferencia está vinculado fundamentalmente a la obligatoriedad de inscripción registral de la propiedad, inscripción que le otorga el beneficio de la publicidad registral. Por este principio todos, sin admitir prueba en contrario, tenemos conocimiento de la existencia de la hipoteca que grava este inmueble. Por tanto, si posteriormente a la inscripción se inscribe una segunda hipoteca y/o embargo, ante la ejecución de cualquiera de estos, primero se hará cobro de su acreencia el acreedor hipotecario y posteriormente los otros acreedores con el remanente resultante del remate si es que queda.

La venta judicial está referida a la ejecución de la hipoteca en la vía judicial mediante un proceso especial denominado Proceso de Ejecución de Garantías. Tiene que rematarse ya que esta prohibido el Pacto Comisorio el cual consiste que el acreedor este facultado para adquirir la propiedad del inmueble por el valor de la hipoteca ante el incumplimiento de la obligación que la garantiza. Es nulo el pacto en contrario. Esto es conforme dispone el Art. 1111 del C.C.

Pese a lo dicho, de acuerdo al caso particular, existen alternativas legales que pueden mediatizar la ejecución de algunos contratos de hipoteca y consiguiente pérdida de la propiedad.

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