HIPOTECA LEGAL Y COMPRA VENTA

La hipoteca legal constituye una protección que otorga la ley:

1.- Cuando un inmueble se hubiera transferido sin que su precio haya sido pagado totalmente o haya sido hecho con dinero de un tercero.

2.- Sobre el inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que quien lo contrato se haya obligado a pagarle.

3.- Sobre el inmueble adquirido en una partición con la obligación de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.

Como vemos existen diversas causales por los cuales la ley se superpone o suple a la voluntad de las partes imponiendo la inscripción de oficio en el Registro de Propiedad Inmueble de una hipoteca. En las hipotecas convencionales las partes contratantes acuerdan el otorgamiento de un inmueble en garantía hipotecaria, es decir son hipotecas queridas y solicitadas por las partes. Por el contrario, las hipotecas legales no son convenidas se inscriben registralmente sin ser solicitas por las partes. No obstante, éste es un derecho de libre disposición y por consiguiente renunciable. Nos centraremos, específicamente, en la hipoteca legal y el contrato de compra venta.

En la práctica el motivo mas frecuente en las que aparecen las hipotecas legales es cuando se adquiere un inmueble y es cancelado el precio de venta mediante cheque bancario. No existiendo la certeza que este titulo valor tendrá un efecto cancelatorio, ya que esto solo se conocerá cuando se haga efectivo, se producirá automáticamente la hipoteca legal por mandato del Inc. 1 del Art. 1118 del C.C. Es conveniente mencionar que por disposición de la Ley para la Lucha contra la Evasión y para la Formalización de la Economía – Ley N° 28194. Toda compra venta tiene que realizarse mediando una empresa del sistema financiero.

No obstante, como ya habíamos comentado este derecho por ser de libre disposición es renunciable. Para esto bastará con que se inserte, expresamente, en la minuta de compra venta la voluntad de renunciar a la hipoteca legal y ésta no conllevará a su inscripción.