VALORIZACION DEL INMUEBLE EN PROCESO DE EJECUCION DE GARANTIAS

El proceso de ejecución de garantías esta destinado, en principio, a ser un proceso sumamente breve contemplado en los Art. 720 al 739 del C.P.C. No obstante, es conveniente resaltar ciertos temas especialmente relevantes y frecuentes en cuanto a la valorización de un inmueble materia de ejecución.

Los Incs. 3 y 4 del Art. 720 del C.P.C. establecen la obligatoriedad de anexar una tasación comercial actualizada a la demanda de ejecución de garantías, la cual podrá obviarse siempre y cuando las partes hubieran convenido en la valorización del inmueble materia de ejecución. Sobre esto último, es factible que en el momento de interponerse la demanda se hubiera cumplido con cualquiera, o incluso con los dos supuestos contemplados en la norma, es decir, se adjuntó a la demanda la valorización comercial y/o la misma escritura contenía una valorización convencional. Consecuentemente, si bien se cumplió con este requisito de admisibilidad, es frecuente que para cuando se tenga que rematar la propiedad ya pasaron 2 años desde que se otorgó la hipoteca y por consiguiente desde que las partes convinieron la valorización del mismo o tal vez ya pasaron 2 años desde que se interpuso la demanda. Incluso es factible que pasen ambos supuestos. Consecuentemente, la valorización del inmueble dejó de estar actualizado, por lo tanto siendo asi se tiene que realizar una valorización judicial del mismo, es decir una pericia judicial del bien materia de ejecución conforme el Art. 720 del C.P.C.

El plazo de 2 años, para determinar si la valorización de un inmueble se encuentra desactualizado, no esta contemplado en la ley, pero se ha interpretado, jurisprudencialmente reiteradamente, en dicho sentido

Con esta valorización actualizada se procura no afectar los derechos de las partes en cuanto a que la propiedad sea rematada en un ínfimo de su valor real. Hay que recordar que, conforme el Inc. 1 del Art. 736 del C.P.C., el inmueble saldrá en remate depreciándose 1/3 de su valor, consecuentemente, de rematarse a un valor menor que el que tiene en el mercado más una depreciación de 1/3 de su valor el acreedor (ejecutante) vera afectado su derecho de cobrar la suma total demandada. De otra parte, el propietario del inmueble (ejecutado) perderá su propiedad inmueble sin posibilidades a poder cobrar la suma remanente (saldo resultante del monto por el cual se remató la propiedad menos el monto que cobra el ejecutante) de la ejecución de la propiedad.

Hay casos que la subvaluación es procurada por el ejecutante. Este supuesto se da cuando el monto que procura cobrar esta muy por debajo del monto por el cual saldrá en remate el inmueble. En este caso, el acreedor procurara que el inmueble salga lo mas pronto en remate, aunque este esté subvaluado, ya que de todas maneras cobrará su deuda. Recordemos que al ejecutante no le preocupa si el ejecutado obtendrá un remanente a su favor.

Por estas razones siempre será conveniente presentar una tasación actualizada realizada por peritos judiciales de parte, con esto se puede cuestionar la subvaluación de su propiedad.

No se arriesgue requiere de un abogado especialista para un proceso de ejecución de garantías.