NO OBSTANTE QUE MI PROPIEDAD FUE REMATADA, PUEDO RECIBIR ALGUN DINERO?

Definitivamente si. Pero sólo si el monto por el cual fue rematada la propiedad es superior a la sumatoria total de su deuda; es decir, a los gastos de cobranza, los intereses más la deuda capital, adicionalmente a los honorarios del abogado quien asesoró para la ejecución de la hipoteca. Estos se denominan costas y costos.

Para determinar el monto total de estos conceptos el juez del proceso de ejecución dispone que se realice una liquidación, la cual es encargada a un perito judicial. Esta puede ser materia de observación en caso que, a criterio del interesado (ejecutante, ejecutado o tercero), la liquidación lo perjudica injustamente. El plazo para observarla es de 3 días útiles.

No obstante, el sistema judicial se presta a algunos “artilugios” en perjuicio del deudor ejecutado.

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ANTES DE HIPOTECAR SU PROPIEDAD, TOME EN CUENTA LO SIGUIENTE:

Hipotecar una propiedad, con mayor razón si es su casa habitación, es una decisión que le podría cambiarle la vida no solo a usted sino a su familia. Le presentamos algunas consideraciones a tener presente antes de tomar esta decisión.

• Si va a solicitar un préstamo por el que otorgará en garantía hipotecaria su propiedad inmueble, hágalo a la banca formal, a una empresa del sistema financiero supervisado y regulado por la Superintendencia de Banca y Seguros. Otras alternativas son usureras por consiguiente con un alto riesgo a perder su propiedad

• Antes de solicitar un préstamo a un Banco para la adquisición de una propiedad inmueble estudie previamente su estado económico actual así sus las proyecciones de ingresos a largo plazo ya que asumirá una deuda a cancelar en 10, 15 o mas años.

• Usted tiene derecho a solicitar todo tipo de información como el monto máximo del préstamo, monto por el cual la entidad financiera ha tasado su inmueble a hipotecar, plazo del préstamo y sistema de amortización, tipos de interés y modalidades, montos de las comisiones etc.

• Mantenga el equivalente al 3 o 4% del precio de venta para gastos y tramites que usted deberá cubrir ya que ningún banco cubre el 100% de los gastos que genera la compra del inmueble que le esta financiando. Gastos como impuestos, gastos notariales y registrales.

• Recurra a la entidad financiera dependiendo del monto que pretende solicitar en préstamo para la adquisición de una propiedad inmueble. Los fondos de MI VIVIENDA son los ideales para inmuebles económicos y sus intereses son atractivos

• Nunca confíe solo en la documentación que le otorgan su contraparte. Usted personalmente obténgala de los Registros Públicos, las falsificaciones de esta documentación es frecuente

• Si quien le dará el préstamo hipotecario es una persona jurÍdica que no pertenece al sector financiero formal, estudie no solo la documentación de la empresa sino también los antecedentes de sus representantes y los apoderados, incluyendo policial y judicial

Los consejos mencionados son los básicos y elementales en todo acto de disposición de una propiedad inmueble. Consecuentemente, las recomendaciones expuestas no son vinculantes al estudio por tanto no asumimos responsabilidad alguna por su solo seguimiento. Resulta imprescindible la asesoria personal de un abogado.

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HIPOTECA LEGAL Y COMPRA VENTA

La hipoteca legal constituye una protección que otorga la ley:

1.- Cuando un inmueble se hubiera transferido sin que su precio haya sido pagado totalmente o haya sido hecho con dinero de un tercero.

2.- Sobre el inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que quien lo contrato se haya obligado a pagarle.

3.- Sobre el inmueble adquirido en una partición con la obligación de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.

Como vemos existen diversas causales por los cuales la ley se superpone o suple a la voluntad de las partes imponiendo la inscripción de oficio en el Registro de Propiedad Inmueble de una hipoteca. En las hipotecas convencionales las partes contratantes acuerdan el otorgamiento de un inmueble en garantía hipotecaria, es decir son hipotecas queridas y solicitadas por las partes. Por el contrario, las hipotecas legales no son convenidas se inscriben registralmente sin ser solicitas por las partes. No obstante, éste es un derecho de libre disposición y por consiguiente renunciable. Nos centraremos, específicamente, en la hipoteca legal y el contrato de compra venta.

En la práctica el motivo mas frecuente en las que aparecen las hipotecas legales es cuando se adquiere un inmueble y es cancelado el precio de venta mediante cheque bancario. No existiendo la certeza que este titulo valor tendrá un efecto cancelatorio, ya que esto solo se conocerá cuando se haga efectivo, se producirá automáticamente la hipoteca legal por mandato del Inc. 1 del Art. 1118 del C.C. Es conveniente mencionar que por disposición de la Ley para la Lucha contra la Evasión y para la Formalización de la Economía – Ley N° 28194. Toda compra venta tiene que realizarse mediando una empresa del sistema financiero.

No obstante, como ya habíamos comentado este derecho por ser de libre disposición es renunciable. Para esto bastará con que se inserte, expresamente, en la minuta de compra venta la voluntad de renunciar a la hipoteca legal y ésta no conllevará a su inscripción.

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ACTOS ILICITOS ENCUBIERTOS EN LAS HIPOTECAS

Los actos ilícitos cometidos en la celebración de contratos se producen, sustancialmente, por la certeza y seguridad que lo que se está firmando con su contraparte es legítimo y legal. No existe duda o temor a que se produzca un perjuicio. Es decir, se produce y se logra inspira confianza en lo que está haciendo y sus consecuencias.

Lamentablemente muchas veces es todo lo contrario. El Poder Judicial está lleno de procesos de Nulidades de Actos Jurídicos por vicios ocultos; fines ilícitos, dentro de estos por la comisión de ilícitos penales como Estafas, Usuras, Falsedad Ideológica etc. Igualmente son nulos los contratos que la ley, expresamente, así lo establece entre otras razones técnicas legales. Igualmente recordemos que el contrato de Hipoteca es uno accesorio y por tanto aun así el contrato de Hipoteca sea perfecto, si el contrato principal es nulo aquel correrá la misma suerte.

 

Los ilícitos más comunes en las celebraciones de los contratos de hipotecas son la Estafa y la Usura. El sistema es sencillo y muy utilizado por la banca paralela. Se describe a continuación a efectos de no caer en esta trampa:

Paso 1.- Se acepta otorgar al solicitante un Mutuo (préstamo) por una suma determinada previo otorgamiento de un inmueble en garantía hipotecaria

Paso 2.- El otorgante hace firmar la minuta y posteriormente la escritura de Mutuo con Garantía Hipotecaria. En estos documentos se aprecia que, efectivamente, se ha consignado la suma que se había solicitado y/o aprobado en mutuo (préstamo). Con logran ganarse la confianza de sus victimas.

Paso 3.- Después de firmada la documentación (minuta y escritura pública) al solicitante le hacen firmar una Letra Única de Cambio en garantía por el mismo mutuo ya garantizado hipotecariamente

Paso 4.- El solicitante del mutuo finalmente recibe el dinero en efectivo (o mediante cheque) pero esta es una suma mucho menor a la ofrecida y por la cual firmó la escritura de Mutuo con Garantía Hipotecaria.

Paso 5.- A los pocos meses se ejecuta judicialmente la hipoteca solicitando el pago de la suma consignada en la Escritura de Mutuo con garantía Hipoteca asi como la Letra Única de Cambio otorgada en garantía mediante una Acción Cambiara. Siendo este proceso derivado de un titulo valor el ejecutante no tiene la obligación legal de sustentar el origen del mismo.

Paso 6.- Se remata el inmueble cobrando, en algunos casos, entre 300 a 400% mas de capital real y efectivamente otorgado en mutuo. En algunos casos el otorgante del mutuo se adjudica en pago el inmueble ejecutado logrando así un enriquecimiento ilícito mucho mayor.

El sistema delictivo está revestido de legalidad por tanto, aparentemente, no existe forma de detener estos procesos y salvar la propiedad inmueble salvo que se pague las sumas demandadas. No obstante, sí es factible salvar la propiedad sin tener que pagar dichas sumas de dinero.

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EFECTOS DE LAS HIPOTECAS

Previamente es conveniente precisar que es el contrato de Hipoteca. Este contrato es uno accesorio que garantiza el cumplimiento de otro contrato. Se dice accesorio ya que depende de una obligación principal de la cual garantiza su fiel cumplimiento. Obligación que puede ser del propietario del inmueble o de un tercero. Es por ello que por sí mismo no tiene razón de ser, ni existencia. Asi por ejemplo se solicitó a un Banco el financiamiento para adquirir un inmueble, previa calificación, otorgan el préstamo pero el inmueble que se adquiere queda hipotecado a favor del Banco. Si no se cumple con la devolución del dinero prestado mas intereses y gastos de cobranza, este es rematado y el banco se hace cobro de esta deuda.

El otorgamiento de un inmueble en garantía hipotecaria brinda al acreedor hipotecario de 3 derechos que se hacen efectivos sustancialmente en la etapa de ejecución de la hipoteca: Derecho de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

Es frecuente ver este ingenuo y recurrente intento mediante el cual procuran salvar una propiedad hipotecada próxima a remate judicial: A efectos de evitar su remate su propietario lo transfiere a un tercero, con este artilugio pretende sostener ante los tribunales que el inmueble no puede rematarse ya que se estaría afectando al nuevo propietario quien es un tercero ajeno a todo acto jurídico anterior a la adquisición del inmueble. Decimos que es ingenuo ya que es aquí donde se manifiesta el efecto persecutorio de la hipoteca. Una vez otorgado en garantía, aunque el inmueble se transfiera sucesiva e innumerables veces, se divida la propiedad, se edifique sobre ella o se destruya lo edificado la hipoteca podrá ejecutarse y por tanto rematarse judicialmente el inmueble.

El derecho de preferencia está vinculado fundamentalmente a la obligatoriedad de inscripción registral de la propiedad, inscripción que le otorga el beneficio de la publicidad registral. Por este principio todos, sin admitir prueba en contrario, tenemos conocimiento de la existencia de la hipoteca que grava este inmueble. Por tanto, si posteriormente a la inscripción se inscribe una segunda hipoteca y/o embargo, ante la ejecución de cualquiera de estos, primero se hará cobro de su acreencia el acreedor hipotecario y posteriormente los otros acreedores con el remanente resultante del remate si es que queda.

La venta judicial está referida a la ejecución de la hipoteca en la vía judicial mediante un proceso especial denominado Proceso de Ejecución de Garantías. Tiene que rematarse ya que esta prohibido el Pacto Comisorio el cual consiste que el acreedor este facultado para adquirir la propiedad del inmueble por el valor de la hipoteca ante el incumplimiento de la obligación que la garantiza. Es nulo el pacto en contrario. Esto es conforme dispone el Art. 1111 del C.C.

Pese a lo dicho, de acuerdo al caso particular, existen alternativas legales que pueden mediatizar la ejecución de algunos contratos de hipoteca y consiguiente pérdida de la propiedad.

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