HIPOTECA LEGAL Y COMPRA VENTA

La hipoteca legal constituye una protección que otorga la ley:

1.- Cuando un inmueble se hubiera transferido sin que su precio haya sido pagado totalmente o haya sido hecho con dinero de un tercero.

2.- Sobre el inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que quien lo contrato se haya obligado a pagarle.

3.- Sobre el inmueble adquirido en una partición con la obligación de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.

Como vemos existen diversas causales por los cuales la ley se superpone o suple a la voluntad de las partes imponiendo la inscripción de oficio en el Registro de Propiedad Inmueble de una hipoteca. En las hipotecas convencionales las partes contratantes acuerdan el otorgamiento de un inmueble en garantía hipotecaria, es decir son hipotecas queridas y solicitadas por las partes. Por el contrario, las hipotecas legales no son convenidas se inscriben registralmente sin ser solicitas por las partes. No obstante, éste es un derecho de libre disposición y por consiguiente renunciable. Nos centraremos, específicamente, en la hipoteca legal y el contrato de compra venta.

En la práctica el motivo mas frecuente en las que aparecen las hipotecas legales es cuando se adquiere un inmueble y es cancelado el precio de venta mediante cheque bancario. No existiendo la certeza que este titulo valor tendrá un efecto cancelatorio, ya que esto solo se conocerá cuando se haga efectivo, se producirá automáticamente la hipoteca legal por mandato del Inc. 1 del Art. 1118 del C.C. Es conveniente mencionar que por disposición de la Ley para la Lucha contra la Evasión y para la Formalización de la Economía – Ley N° 28194. Toda compra venta tiene que realizarse mediando una empresa del sistema financiero.

No obstante, como ya habíamos comentado este derecho por ser de libre disposición es renunciable. Para esto bastará con que se inserte, expresamente, en la minuta de compra venta la voluntad de renunciar a la hipoteca legal y ésta no conllevará a su inscripción.

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ACTOS ILICITOS ENCUBIERTOS EN LAS HIPOTECAS

Los actos ilícitos cometidos en la celebración de contratos se producen, sustancialmente, por la certeza y seguridad que lo que se está firmando con su contraparte es legítimo y legal. No existe duda o temor a que se produzca un perjuicio. Es decir, se produce y se logra inspira confianza en lo que está haciendo y sus consecuencias.

Lamentablemente muchas veces es todo lo contrario. El Poder Judicial está lleno de procesos de Nulidades de Actos Jurídicos por vicios ocultos; fines ilícitos, dentro de estos por la comisión de ilícitos penales como Estafas, Usuras, Falsedad Ideológica etc. Igualmente son nulos los contratos que la ley, expresamente, así lo establece entre otras razones técnicas legales. Igualmente recordemos que el contrato de Hipoteca es uno accesorio y por tanto aun así el contrato de Hipoteca sea perfecto, si el contrato principal es nulo aquel correrá la misma suerte.

 

Los ilícitos más comunes en las celebraciones de los contratos de hipotecas son la Estafa y la Usura. El sistema es sencillo y muy utilizado por la banca paralela. Se describe a continuación a efectos de no caer en esta trampa:

Paso 1.- Se acepta otorgar al solicitante un Mutuo (préstamo) por una suma determinada previo otorgamiento de un inmueble en garantía hipotecaria

Paso 2.- El otorgante hace firmar la minuta y posteriormente la escritura de Mutuo con Garantía Hipotecaria. En estos documentos se aprecia que, efectivamente, se ha consignado la suma que se había solicitado y/o aprobado en mutuo (préstamo). Con logran ganarse la confianza de sus victimas.

Paso 3.- Después de firmada la documentación (minuta y escritura pública) al solicitante le hacen firmar una Letra Única de Cambio en garantía por el mismo mutuo ya garantizado hipotecariamente

Paso 4.- El solicitante del mutuo finalmente recibe el dinero en efectivo (o mediante cheque) pero esta es una suma mucho menor a la ofrecida y por la cual firmó la escritura de Mutuo con Garantía Hipotecaria.

Paso 5.- A los pocos meses se ejecuta judicialmente la hipoteca solicitando el pago de la suma consignada en la Escritura de Mutuo con garantía Hipoteca asi como la Letra Única de Cambio otorgada en garantía mediante una Acción Cambiara. Siendo este proceso derivado de un titulo valor el ejecutante no tiene la obligación legal de sustentar el origen del mismo.

Paso 6.- Se remata el inmueble cobrando, en algunos casos, entre 300 a 400% mas de capital real y efectivamente otorgado en mutuo. En algunos casos el otorgante del mutuo se adjudica en pago el inmueble ejecutado logrando así un enriquecimiento ilícito mucho mayor.

El sistema delictivo está revestido de legalidad por tanto, aparentemente, no existe forma de detener estos procesos y salvar la propiedad inmueble salvo que se pague las sumas demandadas. No obstante, sí es factible salvar la propiedad sin tener que pagar dichas sumas de dinero.

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EFECTOS DE LAS HIPOTECAS

Previamente es conveniente precisar que es el contrato de Hipoteca. Este contrato es uno accesorio que garantiza el cumplimiento de otro contrato. Se dice accesorio ya que depende de una obligación principal de la cual garantiza su fiel cumplimiento. Obligación que puede ser del propietario del inmueble o de un tercero. Es por ello que por sí mismo no tiene razón de ser, ni existencia. Asi por ejemplo se solicitó a un Banco el financiamiento para adquirir un inmueble, previa calificación, otorgan el préstamo pero el inmueble que se adquiere queda hipotecado a favor del Banco. Si no se cumple con la devolución del dinero prestado mas intereses y gastos de cobranza, este es rematado y el banco se hace cobro de esta deuda.

El otorgamiento de un inmueble en garantía hipotecaria brinda al acreedor hipotecario de 3 derechos que se hacen efectivos sustancialmente en la etapa de ejecución de la hipoteca: Derecho de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

Es frecuente ver este ingenuo y recurrente intento mediante el cual procuran salvar una propiedad hipotecada próxima a remate judicial: A efectos de evitar su remate su propietario lo transfiere a un tercero, con este artilugio pretende sostener ante los tribunales que el inmueble no puede rematarse ya que se estaría afectando al nuevo propietario quien es un tercero ajeno a todo acto jurídico anterior a la adquisición del inmueble. Decimos que es ingenuo ya que es aquí donde se manifiesta el efecto persecutorio de la hipoteca. Una vez otorgado en garantía, aunque el inmueble se transfiera sucesiva e innumerables veces, se divida la propiedad, se edifique sobre ella o se destruya lo edificado la hipoteca podrá ejecutarse y por tanto rematarse judicialmente el inmueble.

El derecho de preferencia está vinculado fundamentalmente a la obligatoriedad de inscripción registral de la propiedad, inscripción que le otorga el beneficio de la publicidad registral. Por este principio todos, sin admitir prueba en contrario, tenemos conocimiento de la existencia de la hipoteca que grava este inmueble. Por tanto, si posteriormente a la inscripción se inscribe una segunda hipoteca y/o embargo, ante la ejecución de cualquiera de estos, primero se hará cobro de su acreencia el acreedor hipotecario y posteriormente los otros acreedores con el remanente resultante del remate si es que queda.

La venta judicial está referida a la ejecución de la hipoteca en la vía judicial mediante un proceso especial denominado Proceso de Ejecución de Garantías. Tiene que rematarse ya que esta prohibido el Pacto Comisorio el cual consiste que el acreedor este facultado para adquirir la propiedad del inmueble por el valor de la hipoteca ante el incumplimiento de la obligación que la garantiza. Es nulo el pacto en contrario. Esto es conforme dispone el Art. 1111 del C.C.

Pese a lo dicho, de acuerdo al caso particular, existen alternativas legales que pueden mediatizar la ejecución de algunos contratos de hipoteca y consiguiente pérdida de la propiedad.

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MODELO DE CONTRATO DE MUTUO CON GARANTIA HIPOTECARIA

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase usted extender en su Registro de Escrituras Públicas, una de Otorgamiento de Mutuo de Dinero con Garantía Hipotecaria; que celebran, de una parte,………………….., con DNI……………..con domicilio en ..............................., distrito de ........................, ciudad de ............., a la que en lo sucesivo se denominará EL MUTUANTE; y de la otra parte,................................., identificado con DNI Nº ................., y su cónyuge, Sra. ......................., identificada con DNI N° ..............., ambos con domicilio común en ........................................, distrito de ............................, ciudad de ...............; a quienes en adelante se les denominará en este documento tan sólo como LOS MUTUATARIOS; en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERA: Por el presente contrato EL MUTUANTE, a solicitud de LOS MUTUATARIOS, ha convenido en concederles un Mutuo de Dinero por la suma de (signo monetario, monto y monto en letras), cuyo desembolso se realizara a la firma de la escritura pública del presente contrato mediante cheque del banco…….. conforme fines previstos por la Ley para la Lucha contra la Evasión y para la Formalización de la Economía – Ley N° 28194, su reglamento y normas modificatorias.

SEGUNDO: El Mutuo que se otorga será rembolsado conforme el siguiente cronograma de pagos:

TERCERO: LOS MUTUATARIOS tienen derecho a efectuar pagos anticipados de las cuotas o saldos en forma total o parcial, así como cancelar su crédito, con la consiguiente liquidación de intereses al día de pago, siempre y cuando a la fecha en que se solicite el pago anticipado, LOS MUTUATARIOS no adeuden suma alguna por concepto de cuotas vencidas.

CUARTO: EL MUTUANTE podrá considerar vencidos todos los plazos y proceder al cobro del íntegro de lo adeudado y a la ejecución de la garantía que más adelante se constituye en los siguientes casos:

4.1. LOS MUTUATARIOS se encontraran incursos en un procedimiento concursal; convocaran a concurso de acreedores o fueran declarados en quiebra, salvo que consiguieran alguna garantía real o personal suficiente, a juicio de EL MUTUANTE, para responder por las obligaciones pendientes de pago.

4.2. Si LOS MUTUATARIOS incumplieran con el pago de una o más cuotas del crédito otorgado en los plazos establecidos

4.3. Si el bien dado en garantía se hubiese depreciado o deteriorado a punto tal que se encuentre en peligro la recuperación del crédito, según opinión de perito tasador

4.4. Si LOS MUTUATARIOS son demandados respecto a la propiedad del inmueble otorgado en garantía por algún derecho que afecte la libre disposición del mismo.

4.5. Si LOS MUTUATARIOS realizan actos de disposición o constituyen otros gravámenes sobre el bien afectado en garantía, con perjuicio de los derechos que le corresponde a EL MUTUANTE como acreedora.

4.6. Si LOS MUTUATARIOS incumplieran cualquiera de sus obligaciones emanadas del presente contrato y no las subsanan en el término otorgado por EL MUTUANTE.

4.7. Si se comprueba que la información proporcionada por LOS MUTUATARIOS para la celebración del presente contrato fue alterada o falsificada.

QUINTO: En garantía del crédito otorgado por el presente contrato, así como por concepto de intereses compensatorios y/o moratorios, comisiones, tributos, penalidades, gastos y cualquier otra deuda que resulte exigible, LOS MUTUATARIOS constituyen primera y preferente hipoteca a favor de EL MUTUANTE hasta la suma de US$ ...................00 (...... ........................................... Mil y 00/100 Dólares Americanos), sobre el siguiente inmueble:

(Descripción del inmueble de manera idéntica a su inscripción en el Registro de la Propiedad inmueble), cuyo dominio corre inscrito en la (Ficha N°, Partida Electrónica N°, a fojas .... del tomo ......) del Registro de la Propiedad Inmueble de ..........., donde constan sus linderos y medidas perimétricas.

La hipoteca otorgada a favor de EL MUTUANTE mantendrá su vigencia hasta la total cancelación de todas y cada una de las obligaciones y deudas anteriormente referidas.

SEXTO: Queda expresamente establecido que la hipoteca objeto del presente contrato comprende el terreno, las construcciones que pudieran existir sobre el mismo y las que pudieran levantarse en un futuro, sus partes integrantes, accesorias, instalaciones y, en general, todo cuanto de hecho o por derecho le toca y corresponde al inmueble otorgado en garantía, incluyéndose las mejoras que pudieran introducirse al mismo, asi como los frutos que produzca, de ser el caso, sin reserva ni limitación alguna, ni distingo de naturaleza o valor.

SETIMO: LOS MUTUATARIOS declaran que sobre el inmueble otorgado en garantía no pesan cargas ni gravámenes de ninguna naturaleza, ni están sujetos a medida judicial o extrajudicial que limiten su dominio y libre disposición, obligándose en todo caso al saneamiento conforme a ley.

OCTAVO: Para el improbable caso de una ejecución, con el consiguiente remate del inmueble otorgado en garantía, en aplicación de lo dispuesto por el artículo 720 del Código Procesal Civil, las partes de común acuerdo asignan al inmueble el valor actualizado de U. S. $ ......,000.00 (.............. Mil y 00/100 Dólares Americanos); haciéndose presente que las dos terceras partes de esta valorización servirán de base en caso se procediera a solicitar su remate judicial. No obstante, EL MUTUANTE queda facultado a solicitar una nueva valorización o la actualización de la anterior, cuando lo estime necesario.

NOVENO: Todos los gastos y tributos que genere del presente contrato, así como los gastos notariales y registrales, de los Testimonios de la Escritura Pública que origine la presente minuta y los de cancelación de la hipoteca objeto del presente contrato, serán por cuenta y costo de LOS MUTUATARIOS.

DECIMO: Para todos los efectos del presente contrato, LOS MUTUATARIOS se someten a la jurisdicción de los jueces y tribunales del distrito judicial de esta ciudad, renunciando expresamente a cualquier otro que pudiera corresponderles, y señalan como sus domicilios los indicados en la introducción del presente documento, en donde se les dejará todas las comunicaciones y avisos a que hubiere lugar.

DECIMO PRIMERA: La hipoteca que se constituye por el presente contrato se sujeta a lo dispuesto en el Código Civil y demás normas legales que le sean aplicables

Agregue usted, señor Notario, lo demás que fuere de ley y sírvase enviar los respectivos partes al Registro de la Propiedad Inmueble de Lima para su inscripción conforme a ley.

.............., ....... de .......................... de 200....

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PRESENTACION

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